増え続ける空き家と住宅確保要配慮者
昨今、65歳以上の高齢者の単身世帯や、生活保護受給世帯が大幅に増え、高齢者や低所得者などの住宅確保要配慮者が賃貸住宅を契約しにくい状況が生まれています。
それも収益物件の大家が住宅確保要配慮者へ部屋を貸すことに対し、家賃滞納や孤独死、事故などの不安があることで契約を拒むケースが多いからです。
一方、空き家や空き室の増加も大きな社会問題になっています。
そこで国は、2017年10月に「住宅セーフティネット制度」を開始しました。
この制度は、【空き家・空き室】を活用して【高齢者・低所得者・障害者・子育て世帯】など住まい探しが比較的困難になりがちな住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度や≪登録住宅の改修・入居への経済的支援≫などを盛り込んだものになります。
大家のメリット
・登録した住宅が専用ホームぺージに掲載されることで広く周知され、空室リスクが軽減する
（居住支援協議会に参画する不動産関係団体、住居支援団体や自治体のネットワークによって、入居者の確保がしやすくなる。）
・一定の要件のもと改修費等への補助が受けられる
（立上り期に国の直接補助あり）
・今後増加が見込まれる高齢者や外国人等の住宅確保要配慮者を受け入れる際のノウハウや支援団体とのネットワークが得られることで、安定的な賃貸経営につながる
空き家と空き室・住宅確保要配慮者問題を同時に解決するこの取り組みだが、2020年度末までの目標17.5万戸に対し、達成率はわずか約0.4%。
大家の立場からすれば、メリットもあるこの制度を知らなくていいわけがない。制度を理解すれば、その考えに賛同をする人や利用することにメリットを感じる人も少なからずいると思います。
大家への万全なサポート体制
①契約サポート
居住支援協議会等が行っている同行支援や、通訳派遣等のサポートとして、物件の内覧や賃貸借契約時に相談員が同行や同席をするサービスも実施。また、言葉や習慣の違いによる外国人の方々とのトラブルに関する相談、外国人に対応できる家賃債務保証会社の紹介・通訳ボランティアの派遣等により、円滑な入居支援サポート体制。
②住居支援協議会が緊急連絡先の役割を担ったり、そうした役割を担う社会福祉法人やNPO団体等の紹介に加え、入居者の急病・急変等に対応する緊急連絡先の役割は、NPO法人や民間企業等が実施する定期的な訪問、感知センサー等による緊急通報装置の設置、警備会社の駆けつけサービスの利用等により補うこともできます。
高齢者等を対象とした見守り等については、自治体が行っている場合や、民間事業者の見守りサービスを利用できる場合もあります。
介護保険サービスを利用している高齢者には、担当のケアマネジャーが、生活保護受給者には担当のケースワーカーがおり、定期的に訪問するため。安否確認の役割も果たしてくれます。
③生活保護受給者が家賃を滞納した場合は、地域の福祉事務所に連絡し、自治体から生活保護受給者に支給される住宅扶助費等を、直接大家に支払うことにする代理納付制度が利用できるので、家賃滞納の不安もありません。また、生活保護受給者の入居を受けいれることとする場合には、この代理納付制度の利用を条件とすることも可能です。
④入居を拒まない入居者の属性の選択も可能
・高齢者については入居を拒まない・低所得者と被災者については入居を拒まないなど、属性の選択や条件の追加も可能です。
空き家を放置した場合のデメリット
空き家を放置するとたくさんのデメリットがあります。
修繕費や税金、資産価値の低下などによって膨大な金額の損失・支出につながりかねないリスクを把握しておきましょう。
①景観・治安の悪化
空き家の場合、敷地内にゴミや廃棄物を不法投棄され気づいたときにはゴミ屋敷になってしまっていることもよくあります。また、塀や壁などにスプレーで落書きをされたりすることも多く、修繕やゴミの処分を所有者が自己責任で処理しなければいけなくなります。
景観の悪化に加え、生ゴミなどを投棄されてしまうと、臭いや害虫などの問題が発生し、近隣住民とのトラブルになることや、放火などの二次災害を誘発する恐れもりとても危険です。
防犯防災機能が低下した空き家物件は、空き巣被害や少年犯罪の助長につながる危険性も指摘されることもあり、実際長期に渡り不法滞在し普通に生活していたなんてことも珍しい話ではありません。信じられない話ですが、これら全て所有者責任になってしまいます。
②資産価値の低下
建物は人が住まなければ劣化・老朽のスピードは思っている以上に早いです。当然ながら劣化や老朽すれば資産価値も下がってしまいます。資産価値が低下すると売却するときの価格も下がってしまいますし、賃貸をするにしても多額の修繕費用がかかります。そうなる前に、不必要な残置物を整理し、資産価値を維持した状態で管理・運用されることをお勧めしたいです。
③税金問題
空き家を所有、又は相続してしまうと「税金」の問題で頭を悩まされる方も少なくありません。最近では、【空き家対策特別措置法】に基づいて【危険空き家】に指定されれば、税率が上がってしまいます。
また、譲渡所得では3000万円までは税金がかかりませんが、未入居から3年目（年度末）を過ぎると税務署に住居用財産として扱ってもらえなくなり、課税対象となります。税率は所有期間が5年超なら約20％。又は売却価格の5％が取得費とみなされるため、譲渡所得が大きくなります。
家を取り壊して土地だけを売る場合も、取り壊しから1年以内に契約を結べば譲渡所得3000万円までは税金がかかりませんが、取り壊し費用がかかります。しかし、賃貸物件として運用すれば、固定資産税はかかりますが、資産として残しておくことができ、相続税の節約にもなるだけでなく、いずれUターン帰郷してご自身がすむこともできるメリットもあります。
借主負担DIY型
空き家対策として、セーフティネット制度だけでなく、【借主負担DIY型】の賃貸契約もございます。
これは借主が自己負担で修繕したり、設備を入れ替えたりすれば安い家賃で借りるという内容で、退去時の原状回復義務がなく、所有者も初期投資をしなくても賃貸できるのがメリットです。
空き家を所有している・空き家を相続したが手放す気がないという方は、是非大家さんになってみることを検討してみて下さい。
家賃収入は老後の年金！と思って副業として大家さんになっている方もたくさんいらっしゃいます。
また、大家になると面倒な管理や手続きがあると思っている方も、管理は不動産会社に任せてしまえば、ご自身が大家業で時間を取られる心配もありません。
一度詳しく聞いてみたい！という方は、気軽にご相談下さい。
お電話でのお問い合わせ
072-990-6686
