不動産を売却する際に解体して更地で販売したほうがいいのか、
古家付きで見栄えが悪いがそのまま販売した方がいいのか、よくこういったお悩みの相談をうけますので少し解説します！
1. 更地にして販売する場合
メリット
- 買い手のイメージが湧きやすい: 住宅メーカーや工務店で家を建てたい個人客にとって、すぐに建築プランを検討できるためSUUMO（スーモ）などのポータルサイトでも目を引きやすくなります。
- 瑕疵（かし）担保責任のリスク軽減: 建物がないため、引き渡し後の建物に関するトラブル（シロアリや雨漏りなど）を回避できます。
デメリット
- 解体費用の先行投資: 一般的な木造住宅でも100万〜200万円程度の解体費がかかり、売れる前に持ち出しが発生します。
- 固定資産税の跳ね上がり: 建物がなくなると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があるため、売れ残った際のリスクが高いです。
2. 古家付きのまま販売する場合
メリット
- コストとリスクの回避: 解体費用を負担せずに済み、売却が決まらなくても固定資産税の優遇措置が継続されます。
- 中古住宅・リノベ需要へのアプローチ: 最近は「安く買って自分好みにリノベーションしたい」という層が増えており、リノべる。のようなサービスを利用する層には建物があることが逆にメリットになります。
デメリット
- 見栄えの問題: 劣化が激しいと第一印象が悪くなり、検討対象から外されやすくなります。
- 住宅ローンの審査: あまりに古いと建物価値がゼロと見なされ、買い手がローンを組みにくいケースがあります。
どちらを選ぶべきかの判断基準
- 立地が良い（人気エリア）場合: 更地の方が高く、早く売れる傾向にあります。
- 建物に価値が残っている、または趣がある場合: 古家付き（または「建築条件なし土地」として古家付き）で出し、反応を見るのが定石です。
- 測量が未実施の場合: 境界が確定していないなら、解体する前に日本土地家屋調査士会連合会などを通じて境界確定を優先すべきです。
まずは「古家付き土地」として売り出し、反応がなければ「更地渡し（契約後に売主負担で解体）」という条件を提示するのが、リスクの少ない賢い戦略と言えるでしょう
お客様の土地の立地や条件等を弊社がしっかりと判断させていただき最適なプランニングをさせていただきます！
