しかし、具体的にどんな収益物件があるのか、収益物件の上手な探し方や選び方については詳しく知らない方もいるかと思います。
そこで今回は、収益物件の上手な探し方や賢い選び方などのついて解説していきます。
①そもそも収益物件って何？(･ω･)b
収益物件とは、家賃収入から収益を得る目的で購入した不動産のことを言います。収益不動産とも言います。
②収益物件の種類
収益物件には様々な種類があります。
1.住居系
2.事務所系
3.テナント系
*住居系*
マンションやアパートのことを言います。
比較的手頃な価格からの購入が可能で、物件数も豊富です。初心者の方は、住居系の収益物件からの購入がオススメです。
*事務所系*
主にオフィスビルのことを言います。
借り手は個人ではなく法人であることが住居系との大きな違いです。法人は賃貸期間が長い場合が多いので、長期に渡って安定した収益が期待できます。
*テナント系*
主に店舗や倉庫のことを言います。
飲食店やコンビニなどの店舗は、その店舗を所有しているわけではなく、基本的に不動産オーナーから店舗を賃貸し営業しています。
万が一テナントが閉店などしてしまった場合、次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合もあります。
③利回り相場
では、東京都心部の収益物件の利回り相場はどうでしょうか。
収益物件の物件価格上昇により、利回りが少し下がりましたが、住居用では5～6％・事務所系では6～7％・テナント系では7～8％が相場になっているようです。
なお、これらは表面利回りです。
こちらを見ると、住居用の利回りが一番低くなっていますが、事務所系とテナント系に比べ空室リスクが低い、管理費や修繕積立費などのランニングコストが安く抑えられるなどのメリットもありますので、表面利回りが相対的に低くても実質利回りは相対的に高くなることもありますので、その点注意が必要になります。
④収益性が高いとローンが通りやすかったり、フルローンの可能性もある
収益物件を購入する際、融資を利用したいと考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
収益性が高いほど、利回りが高いほど、ローンが通りやすくなりますし、場合によってはフルローンで購入できる可能性もあります。
収益物件を選ぶ時のポイント
収益物件は、毎月家賃収入から収益を得ることが目的ですから、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。
また、どのくらいの収益が上げられるかも重視されるポイントとなります。
1）空室になりにくい物件
2）高利回りが期待できそうな物件
1.空室になりにくい物件
空室になりにくい物件とは、賃貸としてテナントや入居者が入る需要が高い物件のことです。
・利便性がいい
・管理、メンテナンスがきちんとされている
・時代の流れに合った設備、仕様
〇利便性がいい
住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。
交通の面では、最寄り駅から徒歩10分圏内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどがポイントです。
また、周辺環境としては、近くにコンビニや飲食店、スーパーが多いなどがポイントと言えます。
ファミリー向け物件でしたら、近くに公園や公共施設、学校があることが重要視されます。
〇管理・メンテナンスがきちんとされている
管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にキレイにされており、クレームにも迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切です。
また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチェックが必要です。
〇時代の流れに合った設備・仕様
主に住居系の収益物件ですが、賃貸の条件として、利便性はもちろん、間取りや広さ、設備なども重要視されます。例えばバストイレが一体の物件よりも、別々の物件の方が人気があります。
その他、最近ではセキュリティが借り手のニーズとして高まっており、オートロックや防犯カメラの設置がされているかもチェックポイントになります。
2）高利回りが期待できそうな物件
収益物件の販売図面で一番最初に利回り数字を見る方は多いかと思います。
ご存じの通り、収益物件はいくら収益が上がるか、利回りに大きく左右されます。
しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の収益物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。
なお、利回りが高い物件は❝物件価格が安い❞ことが大切な要因と言えるでしょう。
そんな都合のいい物件を探すには、本当に良い不動産屋とめぐり会うか、必死で勉強して知識を身に着けることです。
★収益物件を探すには？
投資不動産を探す時、ポータルサイトを利用されている方が多いでしょう。
実はポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせても既に売れてしまっているケースが多いです。
それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得ることができます。
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(株)日本トータルプロデュース
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